Классификация земель.

Правила использования участка в конкретных целях определяется его принадлежность к той или иной категории земель. Каждая из них обладает собственным классификатором, определяющим виды разрешенного использования для этой категории и других подкатегорий, входящих в неё.  С этой информацией должен ознакомиться каждый, кто ищет коттеджный поселок как для постоянного проживания, так и для дачного строительства.

7 статья земельного кодексса (далее по тексту ЗК) РФ гласит, что вся территория Российской Федерации делится по своему назначению на семь категорий:

 




Категории земель, земельные участки.

  • для поселений;
  • с/х назначения;
  • для нужд:
  1. транспорта;
  2. промышленности;
  3. энергетики;
  4. телевидения и другие виды связи;
  5. оборонного комплекса;
  6. иного.
  • для территорий и объектов с охранным статусом;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса. 

Виды категории земель.

Каждая категория земель имеет свое назначение и перечень разрешенных действий, прав на её территории. Приведем краткое описание для каждой из них.

Земли для сельскохозяйственных нужд.

К этой категории относятся территории вне поселений, предназначенные для занятия сельскохозяйственной деятельностью. В состав входят:

  • непосредственно с/х угодья (пастбища, пашни, фруктовые сады, сенокосы и т. д.);
  • земли, предназначенные для обустройства внутрихозяйственных коммуникаций, дорог;
  • территории, окружающие замкнутые водоемы;
  • земли, предназначенные для посадки деревьев и кустов с целью создания защиты от негативных воздействий антропогенных и природных факторов;
  • территории, занятые постройками и другими сооружениями, предназначенными для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

Земли населенных пунктов.

Такими признаются территории, входящие в состав населенных пунктов. Делятся на городские и сельские. Целевое назначение участка земли определяется исходя из принадлежности к той или иной территориальной зоне. Согласно ЗК РФ, они делятся на:

  • жилые;
  • рекреационные;
  • производственные;
  • коммуникационные и инженерные;
  • спец. назначения;
  • другие.

Земли промышленного назначения.

Они создаются для обустройства и нормального развития, функционирования объектов промышленности. Главная особенность этого типа земель – они бывают окружены санитарными и охранными территориями, что ограничивает права всех пользователей этой земли.

Земли лесного и водного фонда; земли запаса.

К ним относят территории, на которых расположены водоемы, а также земли, предназначенные для развития лесного хозяйства. Земли запаса управляются государственными или муниципальными органами; в настоящее время никак не используются. Передача физическим или юридическим лицам этих территорий может осуществляться только после изменения их статуса.

Земли охраняемых объектов.

К ним относят территории, на которых расположены земли или объекты, обладающие повышенной ценностью (эстетической, рекреационной, научной, природоохранной и т. п.).

Категории разрешенного использования земли.

Согласно Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540, определяются следующие виды разрешенного использования (перечислим некоторые):

  • Жилое строительство – возведение жилых строений различного вида: 
    • ИЖС – для обустройства собственного жилья, можно построить только один дом;
    • участки для малоэтажного многоквартирного жилья – возможность, кроме возведения дома, размещать индивидуальные гаражи и прочие вспомогательные сооружения, разводить плодовые и декоративные деревья, разбивать ягодники;
    • ЛПХ – предназначен для ведения личного небольшого хозяйства;
    • Средне- и многоэтажное строительство – участки для размещения жилых многоквартирных домов с возможностью обустройства прилегающей территории (обустройство площадок для различных нужд, возведение гаражей и т.п.).
  • Участки для ведения огородничества, садоводства и дачного хозяйства – возможность возведения на отведенных участков жилого дома и хозяйственных строений;
  • С/х нужды – использование земли для выращивания разнообразной сельскохозяйственной продукции: овощей, зерновых, лекарственных растений и т.д., а также в животноводстве, для хранения и переработки полученной продукции;
  • Территории для коммерческой застройки – магазинов, рынков, гостиниц и пр.;
  • иное.

Характеристики земель сельхозназначения.

Несмотря на название, далеко не все земли сельскохозяйственного назначения заняты пахотными землями, пастбищами и сенокосами. Иногда на них возводят дополнительные постройки, предназначенные для обслуживания прилегающих угодий. Но можно ли жить в этом доме постоянно и зарегистрировать как постоянное место жительства? Многое зависит от того, какое разрешенное использование отдельного участка.

Земли для КФХ (крестьянское фермерское хозяйство).

Строительство коттеджей на территориях этого типа стало популярным, ведь оно очень выгодно для застройщиков: купив заброшенный участок, они перепродают их как «под застройку». Но после приобретения такой недвижимости у покупателя начинают возникать проблемы.
Строительство на землях КФХ разрешено, но только если постройка жизненно необходима для обеспечения жизнедеятельности хозяйства. Для этого перед началом строительства подают документы, подтверждающие эту необходимость. В их число входят:

  • документы о наличии КФХ;
  • подтверждение необходимости постоянного местонахождения на участке для обеспечения нормального функционирования хозяйства (например, животноводства).

Такой вид территорий хорошо подходит если владелец действительно желает развивать сельское хозяйство или ему требуется большой участок для постройки усадьбы. КФХ земли измеряются в гектарах, поэтому даже маленький участок будет занимать не менее 3.5 гектаров. Оформлять совместное право собственности не рекомендуется, продать такую землю будет очень сложно. Кроме того, регистрация такого жилья для постоянного места жительства маловероятна, даже через суд.

Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства и дачного строительства.

Главное преимущество строительства на таком участке – «дачная амнистия». Здесь упрощенная регистрация прав на недвижимость, не требуется брать разрешение на возведение постройки и ввод в эксплуатацию.
Прописаться на таком участке также можно, только если он расположен в границах населенных пунктов на территориях, предназначенных для размещения дач. Если же дом находится на с/х земле под дачный поселок, скорее всего, паспортный стол откажет в прописке. Для ее получения придется предоставить ряд экспертных заключений, подтверждающих, что дом жилой.

Земли поселений.

Исходя из названия, их основное предназначение – это застройка жилыми зданиями и объектами инфраструктуры, обеспечивающими нормальную жизнь человеку. Делятся на два вида:

  • ИЖС – территория, предназначенная для строительства жилого дома высотой не более 3 этажей. На таком участке строится только один дом. Кроме того, выделение такого участка накладывает на владельца некоторые обязанности: жилище надо обустроить в течение трех лет, а все работы должны выполняться лицензированными проектными организациями и согласовываться с государственными инстанциями. В доме, построенном на таком участке, можно прописаться. Главный недостаток – высокие налоги, которые 2-10 раз выше, чем в следующем случае.
  • ЛПХ – участок с возможностью ведения подсобного хозяйства. Если она находится на землях поселений, практически ничем не отличается от ИЖС. Здесь можно возвести дом или коттедж, проблем с регистрацией обычно не бывает.

Начинать постройку на территории населенного пункта можно только после получения разрешения от всех инстанций. Для этого требуется предварительно согласовать план строительства с органами местной власти. Кроме того, по решению суда, в некоторых случаях, участок могут конфисковать.

Сравнительная таблица земель.

  Земли сельхозназначения Территории поселений
  КФХ Дачное
строительство
ИЖС ЛПХ
Возможность вести
собственное хозяйство
Да Да Нет Да
Возможность прописки Нет Возможно Да Да
Сложность оформления постройки Сложно Просто Очень сложно Средне
Налоги Высокие Низкие Высокие Низкие

 

Источники информации:

  1. Земельный Кодекс РФ;
  2. Налоговый Кодекс РФ;
  3. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П г;
  4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков";
Какие документы нужны, чтобы купить земельный участок.
Какие документы нужны, чтобы купить земельный участок.
Покупка недвижимости – дело серьезное. Даже если речь идет о простом участке земли, «подводных камней» оказывается немало. Как оформить документы правильно, чтобы впоследствии не возникло проблем?
Работы в саду и огороде в июле.
Работы в саду и огороде в июле.
Июль – разгар лета и период интенсивной работы в саду и огороде. Созревает урожай, солнце печет нещадно, а вредители на пике активности. Требуется срочное вмешательство по всем фронтам. Полив. В первую очередь необходим полив всем растениям....
Работы в июне в саду и огороде.
Работы в июне в саду и огороде.
Июнь – первый месяц долгожданного лета. Июнь – это яркое солнце, теплый воздух, сочная зелень, первая редиска с грядки. А еще это заботы о будущем урожае. Как поработаешь, так и полопаешь. Посадки в открытый грунт. В начале лета, когда на Урале...
Разработка и сопровождение сайта Volume Networks.
Дизайн S. Voshuk.